Muchos clientes nos han preguntado sobre cómo funciona una preventa inmobiliaria, ya que la mayoría de las personas que hemos atendido creen que este tipo de operaciones son extremadamente riesgosas porque aún no está terminada la construcción.
Iniciemos explicando lo que es una preventa, una preventa es un proyecto inmobiliario que aún se encuentra en construcción, pero que las unidades están a la venta, es decir, que se empieza a pagar por la una vivienda que aún no está terminada.
Cómo funciona una preventa inmobiliaria
Las preventas le permiten al desarrollador fondearse con el dinero de los primeros compradores para ir avanzando con la construcción del proyecto.
Como el tiempo de construcción puede durar meses o años, el desarrollador te permite dar un enganche y un 10, 20 o 30% dividido en mensualidades para poder lograr la compra del inmueble.
Tener financiamiento sin intereses es uno de los aspectos más relevantes en una preventa; cuando se hace la entrega del inmueble terminado, el comprador tendrá que pagar el resto con recursos propios o a través de un crédito hipotecario.
Por ejemplo, existe un proyecto de departamentos en preventas en una ubicación privilegiada de Monterrey donde el esquema de pago es el siguiente: se da un 5% de enganche, un 15% en 36 mensualidades sin intereses (tiempo estimado en que el proyecto terminará de construirse) y el 80% al firmar la escrituración (que se puede pagar de contado o con un crédito hipotecario).
Bancos como Santander y Scotiabank cuentan con esquemas para comprar en preventa que te aprueban el crédito, aunque la propiedad no esté lista. Una vez obtenida la hipoteca no tienes que ejercerla inmediatamente, pero ya congelas la tasa y condiciones actuales y tienes un periodo determinado de meses para ejercer el crédito.
Una de las principales ventajas de comprar en una preventa es que la propiedad tiene un costo menor en esta etapa, que cuando el inmueble ya está terminado. Esto puede implicar un ahorro de entre 30 y 50%, dependiendo de la etapa en que se encuentra la construcción.
Esto es gracias a la plusvalía, que se define como el incremento del valor de una propiedad por sus características y la ubicación en la que se encuentra con el paso del tiempo.
Muchos proyectos les garantizan a sus clientes una plusvalía mínima de determinado porcentaje cuando el proyecto se termine porque una vez comenzada la preventa los precios subirán a medida que el proyecto avance. En muchas ocasiones, el rendimiento de esta inversión es varias veces superior a la tasa de ganancia de un depósito bancario a plazo fijo.
Contrato de preventa
Por lo general, al firmar un contrato de preventa te piden que firmes: una oferta de compra, oferta unilateral de compra, solicitud de compra o contrato de depósito.
Según Guillermo Gódinez (opinión en El Financiero) en estas modalidades: si alguna de las partes falla, el comprador es el afectado con penalizaciones o simplemente le regresan su dinero, ya bien jineteado. Recomendación: Firmar un contrato de depósito con una tercera empresa o un contrato de venta de cosa futura y así ambas partes tienen obligaciones.
El deber ser es que el contrato de preventa debe estar registrado ante la PROFECO y debe estar estipulado el monto por el cual se adquiere la vivienda y las cantidades que se deberán pagar.
El comprador debe verificar que en este contrato se encuentre una descripción detallada del inmueble que va adquirir, es decir el total de metros cuadrados de construcción, detalles como acabados, la ubicación de la construcción.
El proveedor, incluyendo aquéllos ya sean personas físicas o morales que utilicen fideicomisos para realizar la venta de inmuebles, “deben” informar al consumidor sobre el estado legal de la propiedad y/o posesión del inmueble, así como de la existencia de cualquier gravamen, modalidad o limitación de dominio , adeudo fiscal o en el pago de servicios que pueda afectar la enajenación de dicho inmueble.
El Proveedor debe contar licencias, permisos y autorizaciones que de acuerdo con la legislación local requieran las diferentes acciones urbanísticas, tales como: uso de suelo, construcción, edificaciones, fraccionamientos, subdivisiones, fusiones, relotificaciones, condominios.
El proveedor debe contar con la suficiente capacidad económica para atender futuras reclamaciones en los casos de las viviendas en las que ya se había realizado una preventa de la misma o la solicitud de una bonificación.
El prestigio del desarrollador
Es imperativo que el comprador sea muy cuidadoso antes de hacer la separación, dado que aceptar la compra y firmar un contrato representa tomar una decisión sobre la base de la confianza que nos genere el desarrollador, por eso, es importante tratar con alguien de prestigio y experiencia. Es relevante investigar el historial de quienes están involucrados en todos los aspectos del buen cumplimiento del proyecto.
Investiga que desarrollos han hecho con anterioridad e investiga con propietarios de esos proyectos cómo les fue en cuanto a la calidad de la construcción, el cumplimiento de lo ofrecido y si entregaron en el tiempo señalado al principio.
El rol de un profesional inmobiliario
Definitivamente una preventa tiene sus riesgos, por lo tanto, la recomendación final es acercarse con un profesional inmobiliario que pueda guiarte en todo el proceso: desde la búsqueda del mejor proyecto de inversión, la revisión detallada de la documentación y el contrato, hasta el acompañamiento en la toma de decisión y la firma. Un asesor profesional no solo te comentará los beneficios de la preventa sino también sus riesgos, y a través de su experiencia puedes evitar comprar en proyectos peligrosos y cuestionables.
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