Todo lo que necesitas saber sobre vender una casa hipotecada te lo compartimos en esta entrada, con ello ahorrarás tiempo y dinero.
Una propiedad está hipotecada cuando el propietario adeuda dinero al banco o institución financiera por concepto del préstamo para la adquisición.
Partiendo de este principio, nos preguntamos si esa propiedad, ¿puede venderse? y ¿en qué condiciones?
Lo cierto es que sí puede venderse, pero antes hay que seguir algunas recomendaciones legales.
Describiremos cuáles son estas recomendaciones con fines orientativos.
Recomendaciones al vender una casa hipotecada
Las leyes mexicanas son claras en este sentido y la legislación marca una normativa clara a seguir para quienes quieren vender sus propiedades hipotecadas.
Son diversas las razones por las que los propietarios deciden vender antes de terminar de pagar al banco, pero sin importar cuáles sean esas razones hay un procedimiento legal que seguir.
Otra duda frecuente está relacionada con la propiedad del inmueble.
Algunos creen que hasta no ser cancelada la deuda, éste pertenece al banco.
Lo cierto es que la hipoteca es solo una garantía de cobro para el banco, así que quien tiene un inmueble hipotecado goza de todos los derechos legales sobre el mismo, incluida la venta.
Una vez aclarados estos puntos pasaremos a describir algunas acciones recomendadas para hacer de la venta de una propiedad hipotecada un proceso sencillo y menos riesgoso.
Consideraremos aspectos como: forma de pagar la hipoteca antes de vender, posibles acciones legales de la institución bancaria y prácticas inmobiliarias no recomendadas.
¿Qué hacer antes de vender una casa con hipoteca?
Si ya ha decidido vender e incluso tiene interesados en su inmueble, lo primero que debe hacer es notificarle a estos interesados que sobre el inmueble pesa una hipoteca, monto de esta y en que banco o institución financiera.
Esto con la finalidad que la otra persona pueda iniciar los trámites con su banco para acordar la compra.
Estos procedimientos que se hacen cada vez más comunes no tienen por qué complicar la venta, o variar el precio de la propiedad, pero si la extienden un poco más en el tiempo ya que lo recomendable es seguir los siguientes pasos:
1- El banco o la institución financiera que otorgó el crédito autorizará la transacción.
Para ello, el comprador debe cumplir con los requisitos exigidos por esta para ser considerado el nuevo deudor hipotecario.
También puede darse el caso de que el comprador por sí mismo, o a través de otra institución financiera, haga el pago total de la deuda sobre el inmueble y libere de esta forma la hipoteca.
2- Acudir al Notario, toda transacción de este tipo debe hacerse ante la autoridad competente de forma de pasar la propiedad y las deudas sobre esta al nuevo propietario de manera legal.
3- Como parte de los pasos anteriores, deben solicitarse cartas de saldo al banco, y así ambas partes podrán conocer cuánto del valor del inmueble aún se adeuda.
También deben tomarse previsiones de incluir en el contrato de compra venta un apartado que detalle las condiciones en que se hará el pago de la hipoteca.
Estas acciones aseguran transacciones inmobiliarias libres de problemas y seguras.
Posibles acciones legales de parte de la institución financiera
Si como propietario no se ha cumplido con los pagos y las condiciones de la hipoteca, existe la posibilidad que se hayan tomado acciones legales por parte del acreedor.
Una vez que este haya acudido al juzgado a demandar el pago de la hipoteca, las cosas podrían complicarse, pero aun así la venta puede realizarse.
En estos casos además de las recomendaciones del apartado anterior deberán hacerse algunos trámites judiciales para posibilitar la venta.
La única razón por la que esto ya no será posible es si la propiedad se ha adjudicado a otro propietario en la subasta pública.
Algunos atajos que no recomendamos al vender una casa hipotecada
Se ha hecho de uso común utilizar contratos privados para “traspasar” tanto la propiedad como las obligaciones legales sobre esta a terceros.
Si bien esta práctica puede ser común, no resulta segura para ninguna de las partes.
Este tipo de negociaciones representan un riesgo.
En el que el propietario inicial sigue siendo responsable de las obligaciones y el nuevo propietario no tiene aval legal que lo acredite como dueño ante el Registro Público de Propiedad.
El intento de ahorrar algunos costes como impuestos, notarías y registro puede significar un problema mayor en el futuro.
Los traspasos inmobiliarios no tienen ninguna base jurídica que los ampare.
De forma que tanto comprador como vendedor están arriesgando mucho más de lo que pretenden ahorrarse, las vías legales son sencillas y seguras, sin necesidad de correr riesgos.
Vendiendo tu propiedad hipotecada
Te recordamos algunos conceptos y pasos básicos para hacer de la negociación de compra venta de una propiedad hipotecada, una realidad sin complicaciones.
Lo primero a considerar es que al firmar la compra del inmueble pasa a ser de su propiedad.
Así el banco o institución financiera tenga una hipoteca, esta lo que asegura es que en caso de impago ellos puedan recuperar el crédito otorgado.
Como un bien de su propiedad usted podrá venderlo cuando desee.
Recuerda que será necesario terminar de cancelar el crédito o alguien, con aprobación del acreedor, se haga cargo del saldo pendiente.
Este saldo puede ser asumido por el comprador directamente o por su institución financiera.
Para ello es necesario, saber el saldo deudor, acudir al notario, notificar a la entidad que otorgó el crédito, los pasos y procedimientos están claramente definidos por los bancos y notarias.
Seguir los pasos y adjuntar la documentación necesaria puede alargar los procesos.
Pero les dará tanto al comprador como al vendedor la tranquilidad de estar actuando de forma correcta y ajustada a derecho.
Cualquier opción que se desmarque de la legalidad no hará más que poner en riesgo su patrimonio.
Este tipo de operaciones sobre inmuebles hipotecados se ha vuelto muy común.
Tanto las instituciones financieras como las notarías y otros entes involucrados, acumulan la experiencia para guiar a los compradores y vendedores hacia negociaciones transparentes y seguras.
Como en toda transacción legal todos los términos de los acuerdos deben quedar por escrito en los documentos.
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