Cada semana vemos en las noticias como la autoridad lleva a cabo cateos en colonias de Nuevo León. Hace unos meses nos enteramos de un cateo en la colonia Cumbres, donde se logró la captura de cinco delincuentes, dos de ellos originarios de San Antonio, Texas, quienes cuentan con orden de arresto vigente por los delitos de homicidio y tráfico de drogas en Estados Unidos. Uno de los problemas más impactantes de este asunto es que la propiedad se encontraba rentada y los dueños no estaban enterados de las actividades ilegales de los inquilinos. Esta noticia nos dio pie a reflexionar sobre los peligros de rentar una propiedad y queremos revisar la Ley de Extinción de Dominio para contestar la pregunta: ¿Me pueden quitar mi propiedad si la pongo en renta?
¿Qué es la Extinción de Dominio?
El artículo 3 de la Ley Nacional de Extinción de Dominio la describe como la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los bienes. Procederá sobre aquellos bienes de carácter patrimonial cuya legítima procedencia no pueda acreditarse, en particular, bienes que sean instrumento, objeto o producto de los hechos ilícitos.
El bien puede ser destinado para un beneficio social, usarse para oficinas del sector público, oficinas de gobierno, subastados o vendidos para un fondo de reserva para las investigaciones de este tipo de delitos.
De acuerdo a una sentencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) publicada en el 2022 en el Diario Oficial de la Federación (DOF) si un tercero utiliza inmueble ajeno para fines contrarios a la ley, este no puede ser sujeto de extinción de dominio, pues el delito es responsabilidad de quien lo comete. Sin embargo, el propietario tendrá que defenderse y demostrar que la propiedad se adquirió de forma legal y que él transmitió la posesión a determinada persona (en un juicio) , acreditar que la renta se hizo legalmente (contrato que establece que el destino del inmueble era un fin legal) y acreditar que desconocía la situación de ilegalidad.
¿Me pueden quitar mi propiedad si la pongo en renta?
La respuesta es SI, porque una propiedad en renta tiene el riesgo de que el bien se use para cometer algún delito. La renta de casas con excesiva facilidad, sin los filtros o controles necesarios, ni un proceso adecuado de arrendamiento, ofrece la posibilidad de que criminales, logren encontrar un lugar de escape o un lugar para continuar con sus actividades ilícitas y esto puede terminar en la extinción de dominio.
En los últimos tres años, la Fiscalía General de la República (FGR) ha obtenido 29 sentencias favorables en materia de extinción de dominio, lo que ha permitido que 262 millones 215 mil 679 pesos hayan pasado a las arcas del Estado. En mayo de 2022, la FGR ganó el primer juicio de extinción de dominio en el sistema de juicios orales, por lo que un inmueble que era utilizado por el cártel del Golfo para diversas actividades delictivas pasó a manos del gobierno federal. De 2020 a 2021 se tuvo un aumento de más de mil por ciento respecto de las demandas presentadas en materia de extinción de dominio; y de ese último año en comparación con 2022, hubo un alza de más del ochenta por ciento (datos de la FGR).
La responsabilidad de los profesionales inmobiliarios
La Ley Federal de Extinción de Dominio obliga a los profesionales inmobiliarios a tener las precauciones necesarias, estudiar a sus clientes y elaborar un expediente correcto de arrendamiento para proteger a los propietarios y propiedades en caso de que les suceda una extinción de dominio.
¿Qué podemos hacer para prevenir la Extinción de Dominio? Asesorarnos profesionalmente sobre el arrendamiento de nuestra propiedad y tomar medidas de prevención.
Protección Jurídica de Arrendamiento
Debido al riesgo de que el arrendatario incurra en suspensión o falta de pago, daños en el inmueble, detección de actividades ilícitas o mal uso de la vivienda es necesario que el arrendador se proteja y respalde su patrimonio. Es por eso, que hace unos años comenzó el boom de la las Protecciones Jurídicas de Arrendamiento que son una herramienta que ofrecen diferentes empresas para respaldar el arrendamiento ante posibles incumplimientos de la contraparte, gestión y acompañamiento durante lo largo del contrato, ahorrando miles de pesos en contratación de abogados externos y dolores de cabeza.
Uno de los puntos más importantes de protección es la INVESTIGACIÓN Y ANÁLISIS DE ANTECEDENTES JUDICIALES del posible inquilino. Se investigan los antecedentes de cualquier persona física o moral antes de celebrar su contrato de arrendamiento, para efecto de dar mayor certeza en la operación a fin de salvaguardar su patrimonio y entablar una relación segura.
Con estas experiencias y tomando en cuenta los riesgos, recomendamos a nuestros clientes acercarse con nosotros para formalizar un arrendamiento y siempre buscar una protección jurídica para cuidar de su patrimonio.
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