El mantenimiento es necesario para hacer el uso más eficaz posible de los edificios existentes, así como para que la inversión se revalorice y no que suceda lo contrario. El mantenimiento, sin embargo, se puede enfocar desde dos puntos de vista.
En este artículo, revisaremos los fundamentos del mantenimiento de los edificios y veremos qué es el mantenimiento preventivo y el mantenimiento a posteriori, que son el núcleo del mantenimiento de los edificios.
¿Qué es el mantenimiento preventivo?
El término “mantenimiento de inmuebles”, puede ser asociado comúnmente con “inspecciones regulares”. Y esto es cierto. Desde el estado de los ascensores y el equipo de lucha contra incendios, así como las paredes exteriores y la impermeabilización, que las inspecciones periódicas son un aspecto importante para el funcionamiento y la prolongación de la vida útil de un edificio.
Sin embargo, además de estas inspecciones, los administradores también deben ser conscientes del mantenimiento que puede ser necesario en caso de deficiencias, averías o daños (mantenimiento posterior). El mantenimiento preventivo es, en suma, un proceso planificado, que se realiza a los fines de mantener el valor, en este caso de un inmueble o edificación.
Siempre que haya una avería en el equipo, las paredes exteriores o las áreas comunes que se incluyen en una inspección regular, hay que repararlos o renovarlos. Eso es mantenimiento posterior. Además del deterioro físico del edificio, el deterioro funcional, como las consideraciones ambientales, también están sujetas al mantenimiento posterior.
Aspecto clave del mantenimiento preventivo
Como ya se ha mencionado, el núcleo del mantenimiento preventivo son las inspecciones regulares. La revisión incluye ascensores, equipo contra incendios, plomería, sistemas de gas y sistemas eléctricos. Estas instalaciones deben ser revisadas y verificadas para asegurar que funcionan correctamente.
Por otra parte, es muy importante el mantenimiento de elementos que tienen que ver con la seguridad, como la integridad de los muros exteriores, funcionamiento de puertas, portones, sistemas de vigilancia (cámaras, circuito cerrado), cerco eléctrico, entre otros.
Por último, no se debe descuidar la pintura de los muros y las afectaciones por humedad, tanto en techos como en paredes. Esto no tiene que ver solo con el aspecto estético, sino con el mantenimiento general de la estructura.
Todos estos elementos en conjunto deben ser chequeados, verificados, reparados o sustituidos, cuando sea necesario, para que la edificación se mantenga en el tiempo y el valor de la misma se incremente y no disminuya.
Mantenimiento preventivo y mantenimiento posterior
Como saben quienes viven o son propietarios de condominios y otros complejos de viviendas, un plan de reparación es esencial para la gestión de los edificios. Los planes de reparación y mantenimiento deben elaborarse a corto, medio y largo plazo como parte del mantenimiento preventivo, en previsión de la vida del edificio.
Esto depende, por supuesto, del aspecto a mantener. Por ejemplo, la revisión de ascensores es algo de todos los meses, lo mismo que el gas y la electricidad. Sin embargo, para la pintura de rejas puede hacerse cada tres o cinco años, así como la pintura de paredes exteriores.
De esta manera, es importante mantener un edificio desde una perspectiva tanto preventiva como posterior al mantenimiento. Claro que las inspecciones periódicas no bastan para mantener el valor de un edificio, así como tampoco es posible mantener el valor de un edificio sólo realizando un mantenimiento posterior.
Junto con un plan de reparación a largo plazo, el realizar el mantenimiento desde dos perspectivas: el mantenimiento preventivo y el mantenimiento después del hecho, resulta ser la estrategia más efectiva.
Es oportuno señalar que la revisión de los elementos señalados no es algo que se hace solo por el edificio, sino también por la vida de quienes allí trabajan o habitan. Una fuga de gas, por ejemplo, es algo delicado, que debe ser atendido de inmediato, para que no ocurra un accidente lamentable.