Vende tu Casa con Problemas Legales

Vender una casa usada puede ser un proceso desafiante, pero cuando la propiedad enfrenta problemas legales, la situación puede volverse aún más compleja y abrumadora. Si te encuentras con una propiedad en esta condición y no sabes por dónde empezar, esta guía está diseñada para ayudarte. Aquí te explicaremos los problemas legales más comunes que pueden afectar la venta de un inmueble y los pasos clave que debes seguir para superar estas dificultades y concretar una venta exitosa.

Problemas Legales de una Propiedad

Una propiedad puede tener varios problemas legales que afectan al momento de comprar o vender.  Los problemas más comunes son:

• Gravamen o deudas: Vender una propiedad con gravamen o deudas pendientes puede parecer un proceso complejo, pero es posible si cuentas con el asesoramiento adecuado.
• Inmueble intestado: Si el propietario original falleció sin dejar un testamento válido, el proceso de sucesión puede complicarse. Los herederos tendrán que pasar por un trámite o proceso judicial para definir la propiedad del inmueble y después venderlo a un comprador.
• Problemas de escrituración: Si la propiedad no está correctamente escriturada, podría no existir oficialmente a nivel legal. Esto puede suceder cuando los documentos originales no se registraron adecuadamente o si hay errores en las escrituras.
• Invasiones o desalojos pendientes: Si una propiedad está invadida por terceros o hay juicios de desalojo en proceso, el comprador podría heredar estos problemas legales. Los desalojos pueden ser costosos y prolongados.

¿Cómo vender una propiedad con gravamen o con deudas pendientes?

El primer paso para vender una propiedad con problemas legales es identificar el tipo de gravamen o deuda que afecta el inmueble. Esto puede incluir hipotecas, embargos judiciales o administrativos, impuestos pendientes o deudas de servicios públicos como agua o luz. Vender una propiedad en estas condiciones requiere un plan detallado y la colaboración de todas las partes involucradas para que el proceso sea exitoso.

1. Identificar el tipo de gravamen o deuda
Es esencial conocer el tipo de carga legal y el monto exacto que pesa sobre la propiedad. Estos pueden ser:

• Hipoteca: La deuda garantizada con la propiedad.
• Embargo judicial o administrativo: Proveniente de juicios o demandas civiles.
• Impuestos pendientes: Como deudas de predial o tenencia.
• Servicios públicos adeudados: Agua, luz u otros servicios básicos.

Para obtener la información exacta sobre el gravamen o la deuda, debes revisar la escritura de la propiedad y los registros en el Registro Público de la Propiedad. Esto te permitirá conocer el monto pendiente y las restricciones sobre la venta del inmueble.

2. Elaborar una estrategia de venta

Ahora es fundamental elaborar un plan para lograr la venta. 

• Si se trata de una hipoteca, revisar la forma de pago del comprador y determinar si se va a liquidar la deuda antes de la venta o se “transfiere la deuda”.
• En caso de embargos, será necesario negociar con el acreedor para obtener la liberación del gravamen. Si la deuda ha prescrito, comenzar el proceso para solicitar la cancelación del embargo.
• Si se trata de otro tipo de adeudos, determinar si los cubrirá el comprador/inversionista o el vendedor.

Una vez que tengas un plan, es fundamental formalizar todos los acuerdos mediante un contrato de compraventa que detalle claramente los términos de la transacción, los plazos y las obligaciones de cada parte.

3. Formalizar la venta ante notario
El proceso de venta debe llevarse a cabo ante una notaría pública, que verificará que el gravamen ha sido eliminado o transferido. El notario coordinará la firma de las escrituras y asegurará que la transacción sea completamente legal y segura.

¿Cómo vender una propiedad intestada?

Vender una propiedad intestada puede ser complicado, ya que implica un proceso legal para determinar quién tiene derecho a la herencia. El juicio intestamentario es un procedimiento legal que debe completarse antes de que los herederos puedan vender el inmueble.

1. Recabar la documentación necesaria
Para iniciar el juicio intestamentario, los herederos deben reunir la documentación tanto del fallecido como de los propios herederos. Esto incluye:

• Del fallecido: Acta de nacimiento, defunción y, en caso de estar casado, el acta de matrimonio.
• De la propiedad: Escrituras, recibos de agua y predial al día.
• De los herederos: Identificaciones oficiales, actas de nacimiento y CURP.

2. Decidir si el proceso será judicial o ante notario
Si todos los herederos están de acuerdo sobre cómo se repartirá la herencia, el trámite puede realizarse ante un notario público. Esto simplifica el proceso y lo hace más rápido. Sin embargo, si hay desacuerdos entre los herederos, será necesario llevar el caso ante un Juez de lo Familiar, lo que puede alargar el proceso.

3. Iniciar el juicio de sucesión intestamentaria
El juicio intestamentario incluye varios pasos clave:

• Apertura del juicio de sucesión: Los herederos acuden a una notaría o tribunal para iniciar el proceso legal y confirmar que no existe testamento o verificar la validez del mismo.
• Determinación de herederos: Se reconoce formalmente a los herederos, quienes aún no adquieren la propiedad de manera completa.
• Escritura de adjudicación: Una vez que se completa el juicio, se emite una escritura de adjudicación a favor de los herederos, lo que les permite disponer de la propiedad, incluyendo su venta.

4. Formalizar la venta ante notaría pública
Con la adjudicación de la propiedad en manos de los herederos, se puede proceder con la venta del inmueble. El proceso de compraventa debe formalizarse ante un notario público, quien verificará que todos los trámites legales se hayan cumplido.

¿Cómo vender una propiedad con problemas de escrituración?

Si una propiedad no tiene escritura o si la escritura tiene errores, es crucial regularizar la situación antes de intentar venderla. Los problemas de escrituración pueden retrasar o incluso impedir la venta de la propiedad si no se resuelven adecuadamente.

1. Identificar el problema con la escritura
Antes de vender, es esencial determinar cuál es el problema específico. Algunos de los problemas más comunes incluyen:

• La propiedad nunca fue escriturada.
• La escritura tiene errores o datos incompletos.
• La compraventa fue realizada sin una escritura formal.
  Conocer la naturaleza del problema te permitirá saber qué pasos tomar para corregirlo.

2. Regularizar la escritura
Dependiendo del problema, los pasos para regularizar la propiedad incluyen:

• Formalizar la escritura: Si nunca se ha hecho, necesitarás acudir a un notario para formalizar el título de propiedad, pagar los impuestos y derechos correspondientes, y obtener los certificados de no adeudo de servicios.
• Rectificar la escritura: Si hay errores, puedes corregirlos mediante un proceso de rectificación ante un notario.
• Juicio de usucapión: Si has sido poseedor de la propiedad durante el tiempo estipulado por la ley, puedes iniciar un juicio de usucapión para obtener el título de propiedad.

3. Formalizar la escritura y registrar la propiedad
Una vez que la propiedad esté regularizada, es fundamental proceder con la escrituración formal. El notario registrará la propiedad en el Registro Público de la Propiedad, asegurando que el título sea válido y que el inmueble esté listo para ser vendido legalmente.

¿Cómo vender una propiedad invadida?

Vender una propiedad que ha sido invadida presenta un desafío único, ya que implica recuperar la posesión legal del inmueble antes de poder concretar la venta.

1. Reúne la documentación que avala tu propiedad
El primer paso es asegurarte de que cuentas con toda la documentación necesaria para acreditar tu propiedad sobre el inmueble. Esto incluye:

• Escrituras.
• Contratos de compraventa.
• Comprobantes de pago de predial, agua y otros servicios.
  Tener todos estos documentos en orden será fundamental para cualquier proceso legal posterior.

2. Iniciar el proceso de desalojo
Si no es posible llegar a un acuerdo con los invasores, deberás iniciar un juicio de desalojo. Esto implica:

• Presentar una denuncia penal por usurpación ilegal.
• Contratar un abogado para que te represente en el juicio.
• Esperar la resolución del proceso, que puede tardar hasta 18 meses o más, dependiendo de las circunstancias.

3. Regularizar la situación legal
Una vez que el juicio ha sido resuelto a tu favor y se ha emitido una orden de desalojo, las autoridades ejecutarán el desalojo para que recuperes tu propiedad. Este paso es esencial para que la propiedad esté lista para ser vendida sin problemas adicionales.

4. Considerar vender a inversionistas
Si no deseas pasar por un largo proceso legal, una opción es vender la propiedad a inversionistas especializados en inmuebles con problemas legales. Estos compradores suelen ofrecer un precio reducido, pero asumirán los riesgos y el proceso de desalojo o regularización.

Conclusión

Vender una propiedad con problemas legales puede ser un desafío, pero no es imposible. Identificar y resolver los gravámenes, deudas, problemas de escrituración o invasiones es esencial para llevar a cabo una venta exitosa. Con la planificación adecuada, la ayuda de profesionales y el uso de estrategias claras, puedes superar estos obstáculos y maximizar el valor de tu propiedad. No importa cuál sea la situación, cada problema tiene una solución que te permitirá llevar a cabo la transacción de manera legal y eficiente.

No dejes que los trámites legales te detengan. Si necesitas vender una casa emproblemada y te encuentras en el Área Metropolitana de Monterrey, nosotros podemos asesorarte, resolver tu situación y ayudarte en la venta de tu propiedad. ¡Contáctanos hoy mismo! Tel. Oficina: 81 83407073  – WhatsApp: 81 1301 8579

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