¿Cómo Vender una Casa Intestada en 2025? Soluciona Rápido, Seguro y Sin Complicaciones

Aprende cómo vender una casa intestada en 2025 de manera rápida, segura y sin complicaciones. Te explicamos el proceso paso a paso, costos, tiempos y consejos prácticos.

¿Sabías que más del 50% de las propiedades en México no cuentan con escrituras formales debido a herencias sin un proceso legal completo? Según datos del INEGI, una gran parte de los inmuebles heredados nunca pasan por un juicio sucesorio, lo que complica su venta y gestión. Si te encuentras en esta situación, no te preocupes: vender una casa intestada no tiene que ser un dolor de cabeza. En este blog te guiaremos paso a paso sobre cómo regularizar y vender una propiedad intestada en 2025, de forma rápida, segura y sin complicaciones. Información para Nuevo León (México). 

¿Qué es una Casa Intestada y qué es un Juicio Intestamentario?

Cuando una persona fallece sin haber dejado un testamento, su patrimonio queda legalmente “sin dueño”, aunque en la práctica los familiares puedan seguir viviendo en la propiedad. A este tipo de inmuebles se les conoce como casas intestadas. Para poder vender o disponer de ellas legalmente, es necesario realizar un juicio sucesorio intestamentario, que es un procedimiento legal para determinar quiénes son los herederos legítimos y cómo se dividirán los bienes. Sin este proceso, la propiedad no puede ser vendida, hipotecada o transmitida legalmente.

¿Quiénes Son los Herederos Legales en un Juicio Intestamentario?

De acuerdo con el Código Civil de Nuevo León, cuando una persona fallece sin testamento, sus bienes se distribuyen siguiendo un orden sucesorio establecido por la ley. Los primeros herederos son los hijos; en ausencia de ellos, el derecho corresponde al cónyuge o concubina. Si tampoco existen, heredan los padres, y en su defecto, los hermanos, sobrinos y, finalmente, los primos. Esta jerarquía es fundamental para definir correctamente quién tiene derecho a heredar, evitando así posibles conflictos legales. Es importante destacar que, sin un testamento, los bienes no pueden ser asignados libremente, sino que deben respetar estrictamente las disposiciones legales.

Por ello, hacer un testamento es esencial para asegurar que el patrimonio se distribuya conforme a la voluntad del fallecido y no únicamente bajo los lineamientos de la ley. Te recomendamos consultar los precios en las notarías durante septiembre, ya que en ese mes suelen ofrecer promociones especiales para la elaboración de testamentos.

¿Cuál es la Diferencia entre un Juicio en Notaría y en Juzgado?

Existen dos vías principales para llevar a cabo un juicio intestamentario: a través de una notaría o de un juzgado. Cuando todos los herederos están de acuerdo y no existen conflictos, el procedimiento puede realizarse de manera administrativa en una notaría. Este camino es mucho más rápido y eficiente, con tiempos estimados de entre 3 a 6 meses. Por otro lado, si existe algún desacuerdo entre los herederos  o cualquier controversia, el trámite debe realizarse ante un juzgado, donde un juez resolverá el conflicto. En este caso, el proceso suele ser más largo, extendiéndose de 6 meses a más de 2 años, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado y la pericia del abogado a cargo.

¿Cuáles son los Pasos para Vender una Propiedad Intestada?

• El primer paso consiste en decidir si el trámite se hará en notaría o en juzgado, de acuerdo a la situación familiar. Posteriormente, se debe denunciar la sucesión intestamentaria, es decir, iniciar el procedimiento formal donde se nombran los herederos y se designa un albacea. El albacea será el responsable de representar y administrar los bienes durante el proceso.

• Una vez declarados los herederos, se debe elaborar un inventario y avalúo de todos los bienes que pertenecían al fallecido, no solamente de la propiedad que se desea vender. Esto es fundamental porque una sentencia de juicio sucesorio debe incluir todos los bienes para que estén correctamente regularizados.

• El último paso es realizar el proyecto de partición y adjudicación de los bienes, mediante el cual cada heredero recibe formalmente su parte correspondiente. Si se desea vender una propiedad mediante un crédito hipotecario, será necesario escriturarla a nombre del heredero o herederos previamente, para que el banco pueda otorgar el financiamiento

Documentos Requeridos para el Juicio Sucesorio

Los documentos necesarios para iniciar un juicio sucesorio intestamentario son relativamente sencillos pero deben estar completos. 

✔De los herederos:

• Identificación oficial (INE)

• CURP

• Acta de nacimiento original

• Comprobante de domicilio

• Constancia de situación fiscal

✔De los fallecidos:

• Acta de nacimiento original

• Acta de matrimonio (si aplica)

• Acta de defunción

• Identificación o CURP

✔De la propiedad:

• Escrituras de la propiedad (original o copia certificada)

• Predial pagado del año(boleta original)

• Último recibo de agua

Si existe alguna omisión o error en los documentos, como nombres incorrectos o direcciones mal asentadas, será necesario corregirlos y hacer el proceso del acta aclaratoria antes de avanzar en el trámite para evitar retrasos.

¿Cuánto Cuesta Regularizar una Propiedad Intestada?

El costo de un juicio intestamentario varía dependiendo del canal elegido. En notarías, el rango de precios oscila entre $30,000 y $45,000 pesos, ofreciendo en general mayor rapidez y seguridad. Si se opta por un trámite judicial mediante un despacho de abogados, los honorarios pueden ir de $30,000 hasta $60,000 pesos o incluso calcularse como un porcentaje sobre el valor de la propiedad, especialmente en casos complejos. Si existen varios fallecidos en la línea sucesoria o herederos adicionales, el costo puede incrementarse, ya que será necesario realizar más de un procedimiento.

¿Qué pasa si hay Menores de Edad o Herederos en el Extranjero?

En el caso de herederos menores de edad, no podrán firmar directamente ningún documento. Para estos casos, se requiere una autorización de un juez de lo familiar que proteja el interés del menor, validando que cualquier venta de bienes sea en su beneficio. Este proceso implica trámites judiciales adicionales.

Cuando los herederos viven en el extranjero, deberán otorgar un poder notarial especial desde el consulado mexicano en el país donde residan. Este documento permitirá a un apoderado en México representarlos en el juicio y en la posterior venta de la propiedad.

¿Cuándo se Puede Vender y Quién Recibe el Dinero?

Una vez concluido el juicio intestamentario, si existe una sentencia firme inscrita en el Registro Público de la Propiedad, la propiedad se puede vender. Si la venta es de contado, el dinero se distribuye directamente entre los herederos en proporción a sus derechos sucesorios. En caso de venta a través de crédito hipotecario, es necesario realizar previamente la adjudicación y escrituración formal.

Aunque se puede vender sólo con la sentencia, para operaciones de crédito (Infonavit, Fovissste, bancos) es obligatorio escriturar. En algunas operaciones con Infonavit, se requiere también una fianza adicional, pero es un trámite que se puede gestionar si se cuenta con el asesor adecuado.

Casos Comunes que Complican la Venta

Es muy común que los propietarios no inscriban la sentencia del juicio sucesorio en el Registro Público, lo que puede anular cualquier intento de venta. También encontramos errores frecuentes en documentos, adeudos de predial acumulados, deterioro físico de la propiedad o herederos ausentes o en desacuerdo. Estos problemas retrasan o encarecen el proceso, pero con la asesoría adecuada, se pueden prever o corregir a tiempo.

Programa de apoyo de Asesores y Casas, Bienes Raíces

Una propiedad intestada no es un problema, es una oportunidad que debe ser gestionada de manera profesional y oportuna. No dejar pasar el tiempo es clave para conservar el valor del inmueble, evitar complicaciones legales y maximizar el beneficio para los herederos. En Asesores y Casas, Bienes Raíces, ofrecemos soluciones especializadas para herederos que desean vender propiedades intestadas (Cobertura en Monterrey y Área Metropolitana). Nuestro programa incluye opciones como:

• Compra inmediata: Contamos con inversionistas que pueden hacer una oferta por la propiedad, agilizando el proceso.
• Financiamiento: Un inversionista asume los costos del juicio intestamentario, acordando un pago pactado para los herederos al finalizar la venta.

No dejes que el miedo o la desinformación te detengan. Agenda una asesoría con nosotros y transforma hoy mismo esa herencia en un verdadero patrimonio. ¡Tu tranquilidad y tu seguridad financiera están en las mejores manos! 

Para más información sobre nuestros servicios, contacta con nosotros:

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Oficina: 8183407073

 

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